DECRETO N. 24.150 - DE 20 DE ABRIL DE 1934
Regula as condições e processo de renovamento dos contractos de locação de immoveis destinados a fins commerciaes ou industriaes.
O chefe do governo provisorio da Republica dos Estados Unidos do Brasil:
Considerando que, não só as legislações mais adiantadas, como a propria legislação nacional, ao lado da desapropriação por necessidade ou utilidade publica, limitadora do direito de propriedade, tem admittido restricções á maneira de usar esse direito, em beneficio de interesses ou conveniencias geraes;
Considerando que a necessidade de regular as relações entre proprietarios e inquilinos, por principios uniformes e de equidade, se fez sentir universalmente, impondo, como impoz, aos povos da mais elevada educação juridica, a instituição de leis especializadas;
Considerando que, se, de um modo geral, essa necessidade se impoz, mais ainda se torna impreterivel, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao commercio e á industria, por isso que o valor incorporeo do fundo de commercio - se integra, em parte, no valor do immovel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio, beneficios ao proprietario;
Considerando, assim, que não seria justo attribuir exclusivamente ao proprietario tal quota de enriquecimento, em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor;
Considerando que uma tal situação valeria por um - "locupletamento" - condemnado pelo direito moderno;
Considerando que o governo provisorio tem, sempre, inspirado seus actos no sentido de reconhecer e regular essas situação de justiça e equidade, seguindo dest'arte, a orientação do direito hodierno, sendo exemplo frisante dessa directriz o decreto n. 19.573, de 7 de janeiro de 1931, (55) que permittiu, nos casos enumerados, a rescisão dos contractos de arrendamento por prazo determinado;
Considerando que as leis, regulando as condições e o processo de prorogação dos contractos de arrendamento de immoveis destinados a fins commerciaes e industriaes, têm sido reconhecidas como imprescindiveis por outros paizes, que já as adoptaram, e estão sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras:
Considerando que um grande numero de associações de classe, significando a expressão exponencial da vontade collectiva, já se pronunciou pela necessidade da promulgação de uma lei reguladora do assumpto;
Considerando que a - Assembléa Nacional Constituinte - virtualmente já se pronunciou pela necessidade nacional dessa providencia, subscrevendo pela maioria dos seus deputados uma emenda que manda prover o assumpto pela legislação ordinaria, o que torna evidente a inadiabilidade da solução do problema;
Considerando que a lei elaborada a proposito, longe de comprimir quaesquer direitos, estabelece, ao contrario, regras em virtude das quaes, com justiça e equidade, são tutelados todos os interesses,
decreta:
PARTE GERAL
Art. 1º Não havendo accordo entre os interessados, a renovação dos contractos de arrendamento de predio, urbano ou rustico, destinado, pelo locatario, a uso commercial ou industrial, será sempre feita na conformidade do disposto nesta lei.
Art. 2º Para que as renovações de arrendamento fiquem sujeitas aos dispositivos desta lei, é essencial que os respectivos contractos, além dos requisitos constantes do artigo precedente (1º), preencham mais os seguintes:
a) a locação do contracto a renovar deve ser por tempo determinado;
b) o prazo minimo da locação, do contracto a renovar, deve ser de 5 (cinco) annos;
c) o arrendatario deve estar em exploração do seu commercio ou industria, no mesmo ramo, pelo prazo minimo, ininterrupto, de 3 (tres) annos.
Art. 3º O direito assegurado aos locatarios pela presente lei poderá ser exercido pelos seus cessionarios ou successores.
Art. 4º O direito á renovação do contracto de locação, nas condições e modo estabelecidos nesta lei, deve ser exercido pelo locatario, no interregno de 1 (um) anno, no maximo, até 6 (seis) mezes, no minimo, anteriores á data da finalisação do contracto a prorogar.
DO PROCESSO DE RENOVAÇÃO DOS CONTRACTOS
Art. 5º O locatario formulará a petição inicial, requerendo a citação do proprietario, para responder á acção, devendo essa petição ser instruida na seguinte conformidade:
a) prova do preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 2º;
b) prova do exacto cumprimento do contracto de locação em curso;
c) prova de quitação com os impostos, taxas e emolumentos, cujo pagamento lhe caiba, e possam affectar o immovel, objecto de locação;
d) indicação, clara e precisa, no seu proprio texto, ou em papel ou documento á parte, das condições offerecidas para a locação;
e) indicação do fiador, quando o houver, e, se for pessoa physica, referir o nome por inteiro, estado civil, nacionalidade e profissão, e, se pessoa juridica, declarar a sua natureza e domicilio, e a prova de regularidade da sua existencia; em ambos os casos deverá ser, tambem, desde logo, comprovada a idoneidade do fiador offerecido;
f) prova, por documento authentico, e de valor legal, de que o fiador ou fiadores indicados acceitam, solidariamente, os cargos da fiança, e têm qualidade legal para essa acceitação;
g) prova, quando for o caso, de ser cessionario ou successor, em virtude de titulo opponivel ao proprietario.
Art. 6º A citação do locador se fará por mandato, e para sciencia de que em audiencia, lhe será assignado o prazo de 5 (cinco) dias, afim de acceitar a proposta ou offerecer contestação.
Art. 7º Se o locador não acudir á citação, ou não offerecer contestação, sem justa causa, a proposta do inquilino será considerada como acceita, e assim o juiz julgará por sentença, decretando a renovação do contracto, nas condições da proposta ajuizada.
§ 1º Dessa decisão haverá recurso de aggravo.
Art. 8º A contestação do locador, além da defesa de direito que lhe possa caber, ou que se regulará pelos principios geraes, ficará adstricta, quanto á materia do facto, ao seguinte:
a) não preencher o autor ou autores os requisitos estabelecidos na presente lei, e reputados como essenciaes para a propositura da acção;
b) que a proposta do locatario, excluindo a valorização trazida pelo locatario ao ponto ou lugar, não attende ao valor locativo real do immovel, em face das condições geraes de valorização do lugar, na época da renovação do contracto.
Paragrapho unico. Nesse caso o locador deve logo apresentar, em contra-proposta, as condições de locação, que repute compativeis com o valor locativo real e actual do immovel na forma prevista pela letra b.
c) que tem proposta de terceiro, competentemente individuado, para a locação do predio, por prazo pelo menos igual ao minimo constante da proposta ajuizada, e em condições melhores.
1º Essa proposta de terceiro deverá ser assignada pelo proponente, seu representante ou procurador, com poderes especiaes, com duas testemunhas, competentemente individuadas, sendo todas as firmas reconhecidas, e nella se indicará que o uso da coisa, pelo terceiro proponente, seus cessionarios ou successores, não collidirá com o genero de commercio ou industria, explorada no immovel, pelo inquilino, com o contracto em curso.
2º Se a proposta tiver indicação de fiador, deverá preencher, para valer como prova, os requisitos das letras e e f, do art. 5°.
d) que está obrigado, por determinação de autoridades publicas, a realizar no predio, obras que importarão na sua radical transformação ou modificações de tal natureza que augmentarão o valor da propriedade.
Paragrapho unico. Esta allegação deverá ser apoiada em relatorio minucioso e pormemorizado, com estimativas parcelladas, e devidamente justificadas, assignado por engenheiro constructor, legalmente habilitado;
e) que o predio vai ser usado por elle proprio locador, seu conjugue, ascendentes ou descendentes.
Paragrapho unico. Nessa hypothese, todavia, o predio não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de commercio ou industria do inquilino do contracto em transito.
Art. 9º Offerecida a contestação, será aberta vista ao advogado do inquilino, pelo prazo de 5 (cinco) dias, para offerecer replica.
Art. 10. Na replica, o inquilino, além de poder acceitar as condições de locação porventura suggeridas na contestação pelo locador, terá, ainda, o direito:
a) de pedir preferencia, em igualdade de condições sobre quaesquer propostas de terceiros;
b) impugnar quaesquer propostas de terceiros, sob o fundamento de simulação, ou a desconformidade das condições em comparação não só com o contracto em transito, como tambem com a propria coisa, e os contractos dos predios vizinhos ou da mesma zona.
Art. 11. Se na replica o inquilino acceitar as condições offerecidas pelo locador, ou pedir preferencia sobre a proposta de terceiro, ajuizada pelo locador, o juiz julgará por sentença essa acceitação ou preferencia, e decretará que o contracto se prorogue na conformidade pedida.
Paragrapho unico. Dessa decisão caberá recurso de aggravo de petição.
Art. 12. Apresentada a replica do inquilino, ou decorrido o prazo sem a sua apresentação, o juiz marcará ás partes, em commum, uma dilação de 10 (dez) dias, para prova.
Art. 13. As provas serão as communs de direito, mas será sempre necessario o arbitramento, que deverá ser feito nas seguintes condições:
§ 1º Cada uma das partes se louvará em um perito arbitrador, e o juiz nomeará o terceiro arbitro.
§ 2º Se houver mais de um autor ou o réu, e se não concordarem na indicação do perito, os differentes grupos indicarão um nome, cada um, e o juiz sorteará o que deverá funccionar.
§ 3º Os peritos, depois de nomeados e compromissados, terão o prazo de pedirem, para apresentação do laudo, o qual, entretanto, não poderá ultrapassar de 30 (trinta) dias.
§ 4º Os peritos, depois de consultarem entre si, apresentarão o laudo, devidamente justificado, com as suas conclusões, laudo que deverá ser redigido pelo árbitro do juiz, e subscripto pelos demais.
§ 5º O perito que divergir da maioria deverá apresentar voto em separado, explicando, minuciosamente, o motivo ou motivos da sua divergencia.
§ 6º. Se os tres peritos divergirem entre si, cada um apresentará o seu voto em separado, explicando, minuciosamente, os motivos das suas conclusões.
§ 7º. Os peritos referirão no laudo ou voto todas as circunstancias uteis para o arbitramento, e fixação do valor real de locação, examinando, outrosim, as condições economicas e financeiras do momento, e de concorrencia em materia de locação.
§ 8º. Os peritos estimarão no laudo os votos e indenização a que terá direito, segundo a apreciação do juiz, o inquilino, pela não renovação da locação.
§ 9º Os peritos, por via de petição, dirigida ao juiz, poderão pedir que as partes tragam aos autos informes e esclarecimentos que reputem necessarios.
§ 10. O laudo e votos poderão ser dactylographados, caso em que suas folhas serão authenticadas pela rubrica dos peritos.
Art. 14. Encerrada a dilação probatoria, e apresentado o laudo, ou votos dos peritos, os autos serão feitos com vista, successivamente, aos advogados do autor e reu, para arrazoarem, no prazo de cinco dias cada um.
Art. 15. Arrazoada a acção ou esgotados os prazos sem apresentação de razões, os autos serão conclusos ao juiz para julgamento.
Art. 16. O juiz apreciará, para proferir a sentença, além das regras de direito, os principios de equidade, tendo, sobretudo em vista, as circunstancias especiaes de cada caso concreto, para o que poderá converter o julgamento em diligencia, afim de melhor se elucidar.
Paragrapho unico. As diligencias determinadas pelo juiz deverão ser promovidas pela parte que tiver interesse no andamento do processo.
Art. 17. Na sentença, o juiz, quando for o caso, fixará logo a indemnização a que tiver direito o locatario, em consequencia da não prorogação da locação.
Art. 18. Da sentença, julgando a acção, caberá aggravo de petição.
DA EXECUÇÃO DA SENTENÇA
Art. 19. Passada em julgado a sentença decretando a renovação do contracto de arrendamento, será ella executada perante o proprio juiz da acção, pela expedição de mandato contra o official de Registro de titulos e documentos, para que registre nos seus livros a prorogação decretada, que assim, se considerará vigente, quer entre as proprias partes, quer em face de terceiros, a partir da data do registro desse mandado.
§ 1º. O mandado a que se refere o presente artigo, além da transcripção integral das condições do contracto de locação, deverá reproduzir, tambem, integralmente, os julgados exequendos.
§ 2º Se o contracto prorogado estipular clausula que torne obrigatoria a sua vigencia para com terceiros, no caso de alienação do predio, o registro, a que se refere este artigo, será igualmente feito, no Registro de Immoveis, da situação do predio.
§ 3º. Feito o registro do mandado, que ficará archivado nos respectivos cartorios de registro, será intimado o locador para sciencia da diligencia, devendo a petição de intimação indicar a data do registro ou registros, e respectivos numeros de ordem.
DA INDEMNIZAÇÃO
Art. 20. O inquilino que, por motivo de condições melhores, não puder renovar o contracto de locação, terá direito a uma indemnização, na conformidade do direito commum, e, nomeadamente, para resarcimento dos prejuizos com que tiver de arcar em consequencia dos encargos da mudança, perda do lugar do commercio ou industria, e desvalorização do fundo de commercio.
§ 1º. O terceiro que obtiver o contracto de locação é solidariamente responsavel com o locador pelo pagamento, dessa indemnização, e, por conseguinte, o julgado que mandar pagar a indemnização poderá ser contra elle executado.
§ 2º. A execução do julgado, na parte em que se referir á indemnização, só poderá ter inicio a partir de seis (6) mezes, precedentes á data da terminação do contracto em curso.
§ 3º. A cobrança dessa indemnização se fará pelo processo de execução de sentença.
Art. 21. O locatario, tem, ainda, direito a indemnização, nos seguintes casos:
§ 1º. Se o locador, no prazo maximo de 30 dias, da data em que passar em julgado a sentença que o autorizou, deixar de fazer, por instrumento publico, ou particular, este registrado no Registro de titulos e documentos, contracto com o terceiro, que, pela sua offerta, impediu a prorogação do contracto de arrendamento, ou fizer esse contracto, com estipulações inferiores ás da proposta ajuizada.
§ 2º. O terceiro, cuja proposta impediu a realização da prorogação do contracto, responderá, solidariamente com o locador, pela indemnização a que se refere o § 1º deste artigo.
§ 3º. Se o locador deixar de dar inicio ás obras que allegou precisaria fazer no predio para impedir a prorogação da locação, dentro de tres (3) mezes, a contar da data de entrega do predio pelo inquilino.
§ 4º. Se o locador vier explorar, ou permittir que no predio seja explorado, o mesmo ramo de commercio ou industria explorado pelo inquilino, cujo contracto não foi renovado, por opposição do proprietario.
§ 5º. O terceiro que, de má fé, fizer a exploração a que se refere o paragrapho precedente (4º), responderá, solidariamente, com o locador para indemnização.
Art. 22. As indemnizações a que se referem os artigos precedentes se não estiverem fixadas na sentença da acção principal, devem ser fixadas por processo summario, fundado na sentença da accão de renovação de locação.
Art. 23. Se o valor da indemnização já estiver fixado pelos julgados na acção para prorogação de locação, a sua cobrança se fará pelo processo de execução de sentença.
DA COMPETENCIA
Art. 24. Os juizes competentes para as acções a que se refere a presente lei serão sempre os juizes de direito civeis, por distribuição voluntaria, dentro das suas respectivas jurisdicções.
DISPOSIÇÕES GERAES
Art. 25. No caso de não ser feita a prorogação do contracto, o inquilino terá um prazo, que não excederá de seis (6) mezes, para desoccupar o predio.
§ 1º. A fixação do prazo caberá ao juiz da respectiva acção, tendo em vista as condições singulares de cada caso.
§ 2º. Esse prazo, em qualquer hipothese, se contará da data em que, por accordo ou por sentença passada em julgado, ficar estabelecida a não prorogação do contracto.
Art. 26. O locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a acção a que se refere a presente lei, para regular o seu dever de prorogar ou não a locação, sendo-lhe, em consequencia, applicaveis todas as disposições desta lei, que possam se pertinentes ao seu procedimento.
Art. 27. O locador poderá promover, se lhe convier, a execução dos julgados, para tornar liquidos os seus direitos e obrigações em relação ao inquilino.
Art. 28. Em qualquer phase do processo poderão as partes fazer accordo, uma vez que não transgridam os principios de ordem publica, determinadores desta lei.
Paragrapho unico. Esses accordos serão, sempre, homologados por sentença da qual não haverá recurso.
Art. 29. São nullas de pleno direito as clausulas do contracto de locação que, a partir da data da presente lei, estabelecerem o pagamento antecipado de alugueis, por qualquer forma que seja, beneficios e especiaes ou extraordinarios, e nomeadamente "luvas" e imposto sobre a renda, bem como a rescisão dos contractos pelo só facto de fazer o locatario concordata preventiva ou ter decretada a sua fallencia.
Art. 30. São tambem nullas de pleno direito quaesquer clausulas que visem illudir os objectivos da presente lei, e nomeadamente, as clausulas prohibitivas da renovação do contracto de locação, ou que impliquem em renuncia dos direitos tutelados por esta lei.
Art. 31. Se, em virtude da modificação das condições economicas do lugar, o valor locativo fixado pelo contracto amigavel, ou, em consequencia das obrigações estatuidas pela presente lei, soffrer variações, além de 20% das estimativas feitas, poderão os contractantes (locador ou locatario), findo o prazo de tres annos da data do inicio da prorogação do contracto, promover a revisão do preço estipulado.
§ 1º O processo para essa revisão será o mesmo fixado por esta lei, para a prorogação do contracto.
§ 2º Este direito de revisão poderá ser exercido de tres em tres annos.
Art. 32. As regras da presente lei não se applicam ás locações em que a União federal, os Estados e os municipios forem partes.
Art. 33. A materia não prevista por esta lei se regulará pela legislação geral substantiva ou processual.
Art. 34. Para o calculo da taxa judiciaria se tomará por base o valor de um anno de aluguel, segundo o preço do contracto em vigencia.
Art. 35. Os processos de que se trata a presente lei podem ser instaurados e não se suspendem durante as férias forenses.
DISPOSIÇÕES TRANSITORIAS
Art. 36. Os locadores que, na data da presente lei, já tiverem contractos de locação, por instrumentos que possam valer contra terceiros, sobre predios alcançados por esta lei, poderão impugnar a prorogação de locação fundados nesses contractos.
Paragrapho unico. Se, porém, esses contractos não tiverem execução, terão os inquilinos que, em consequencia delles, não puderem obter a prorogação dos contractos de locação, direito á indemnização a que se referem os artigos 20 a 23.
Art. 37. A requerimento dos inquilinos poderão ser suspensas as ações propostas pelo locador contra o inquilino, ainda em curso e cujos direitos, estejam tutelados pela presente lei.
Paragrapho unico. O processo poderá proseguir, se o inquilino, dentro do prazo de trinta dias da sua suspensão, não instaurar a acção de prorogação do contracto de arrendamento, instituido por esta lei.
Art. 38. Para os contractos a terminar antes dos prazos fixados no art. 4° a contar da data desta lei, não vigorarão taes prazos, podendo, em consequencia, a acção instituida pela presente ser proposta até a terminação do prazo dos contractos.
DISPOSIÇÕES FINAES
Art. 39. Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação.
Art. 40. Revogam-se as disposições em contrario.
Rio de Janeiro, 20 de abril de 1934, 113º da independencia e 46º da republica.
Getulio Vargas.
Francisco Antunes Maciel.